中信證券：2024年年內全國房地產(chǎn)市場可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報稱，本輪政策取得了初步成果。帶看人數(shù)明顯增多;掛牌不再呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢;真實成交情況突破了國慶長假的傳統(tǒng)低谷，同比也大幅提升;輿論對房地產(chǎn)市場報道偏于正面。相信2024年年內，從一線城市核心區(qū)域向一線城市其他區(qū)域，再到二三線城市，全國房地產(chǎn)市場可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

中信證券主要觀點如下：

政策帶來房價止跌嗎?

到9月29日跟蹤到的二手房房價(按照冰山指數(shù))還在下跌，而下一期的房價數(shù)據(jù)仍未公布。統(tǒng)計的京滬深三個核心城市交易活躍小區(qū)的最低掛牌價顯示，10月5日深圳最低報價下調的項目數(shù)量明顯低于項目最低報價上調的項目數(shù)量。預計到10月8日前后，將有更清晰的房價數(shù)據(jù)可供參考。

政策推動業(yè)主行為變化了嗎?

從跟蹤掛牌量的城市看，10月6日，77.5%的城市掛牌套數(shù)較9月30日有所下降，但并不明顯，整體降幅中位數(shù)為0.34%。政策對房屋賣家心理還是有影響，推動掛牌減少。值得說明的是，十一假期的前5天作為傳統(tǒng)長假，業(yè)主行為變化尚不劇烈。

政策推動看房量和交易量提升了嗎?

政策推動了交易明顯提升。從跟蹤的75個城市大中介二手房交易看，過去7日(9月28日-10月5日)的交易量較2023年同期增長約82%，較“517”政策后交易高點僅低約5%。按照每年的季節(jié)性規(guī)律，國慶長假期間是二手成交低谷(因為很多業(yè)主和潛在購房人將外出休假)，而今年相對強勁的表現(xiàn)，相信長假之后房地產(chǎn)交易可能進一步放量。更前瞻的新增客源和帶看量看，則已經(jīng)超過“517”后政策高點水平。

媒體是怎么看待政策效果的?

媒體不僅是政策效果的客觀記錄者，也是政策引導方向的輿論宣傳員。重視媒體，尤其是權威媒體對房地產(chǎn)市場的評價。權威媒體大多正面如實報道了政策出臺之后，新房案場銷售火熱，二手交易價格有止跌跡象的新聞?？偨Y了相關新聞，整體上主流媒體對房地產(chǎn)市場的變化，尤其是個別項目的房價止跌，交易活躍，持有相當正面的評價。

如果政策止跌，房地產(chǎn)開發(fā)類公司的合理價值在什么位置?

如果政策達到促使房價止跌的效果，可以用一個簡單公式來計算常態(tài)化環(huán)境下地產(chǎn)企業(yè)的可能價值。該公式為：(地產(chǎn)企業(yè)常態(tài)化權益銷售額*地產(chǎn)企業(yè)常態(tài)化的權益銷售利潤率*地產(chǎn)企業(yè)常態(tài)化的股利支付率+地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的常態(tài)化年現(xiàn)金分紅規(guī)模估計)/市場對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的股息率。如果行業(yè)走穩(wěn)，則企業(yè)常態(tài)化權益銷售額、權益銷售凈利潤率都可能上升，而資本市場要求的股息率則可能下降。簡單測算常態(tài)化環(huán)境下地產(chǎn)企業(yè)的可能價值如表2，公司在房價止跌假設之下常態(tài)化價值距離當前市值，A股普遍還有33%到185%的空間。必須強調，該表并不是列出了這些公司的目標市值，而是在房價止跌如果實現(xiàn)的情況下，公司相對合理的市值。但房價尚未確認止跌，公司普遍仍然面臨資產(chǎn)負債表風險，且面對房價下跌開發(fā)企業(yè)的風險防御措施有限。

投資策略：

本輪政策取得了初步成果。雖然房價止跌尚未確認，但帶看人數(shù)明顯增多;業(yè)主不斷降低掛牌價格，提升掛牌量的態(tài)勢有所變化;真實成交情況突破了國慶長假的傳統(tǒng)低谷，同比也大幅提升;輿論對房地產(chǎn)市場報道偏于正面。在此背景下，看好房地產(chǎn)交易服務平臺。開發(fā)行業(yè)雖然在房價下跌環(huán)境之下沒有安全邊際，但如果房價止跌，相關個股可能還有顯著的市值提升空間。物業(yè)服務行業(yè)也一定程度受益于非業(yè)主增值服務業(yè)務可能的止損和關聯(lián)方回款壓力下降。

風險提示：

一攬子政策并未達到預期效果，房價持續(xù)下降的風險;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價下降的情況下，不僅盈利能力失去保障，資產(chǎn)負債表也承受巨大壓力的風險;政策雖然能在短期推動交易放量，但若居民對未來預期悲觀，可能導致2024年11月前后市場繼續(xù)下行。