企穩(wěn)再出發(fā)，貨幣+財政多重發(fā)力房地產(chǎn)板塊迎來右側(cè)機遇

經(jīng)過一系列的房地產(chǎn)維穩(wěn)政策落地，房地產(chǎn)行業(yè)銷售明顯改善，預期逐步扭轉(zhuǎn)悲觀，而板塊投資情緒也從瘋狂回歸到理性。

智通財經(jīng)APP了解到，9月份以來，房地產(chǎn)政策組合拳頻出，旨在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，并在寬松的貨幣政策及財政政策給予支持，比如央行降低基準利率，指導商業(yè)銀行降低房貸利率，包括存量房，降低貸款人負擔。在10月份，8日、12日及17日開了三次會，發(fā)改委、財政部及住建部齊齊上陣，主要通過政策落地推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

政策效果在一線城市立竿見影，以深圳為例，根據(jù)深房中協(xié)，2024年第41周，深圳市二手房(含自助)錄得2316套，環(huán)比增長649.5%，深圳929樓市利好政策效果顯著，再如北京，截至10月中上旬，北京二手房成交量已經(jīng)超過1.7萬套，創(chuàng)造近幾年的同期新高。但非一線城市并不樂觀，詢盤及成交量都持續(xù)低迷。

房地產(chǎn)行業(yè)能夠拉動上下游50多個行業(yè)，是實體經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)維穩(wěn)對完成宏觀經(jīng)濟增長目標非常重要。經(jīng)歷了多家房企暴雷后，行業(yè)洗牌也進入了最后階段，最壞的時期已經(jīng)過去，在政策驅(qū)動下，加上估值也已經(jīng)見底，板塊右側(cè)機會或已經(jīng)來臨。

貨幣+財政多重發(fā)力，房地產(chǎn)企穩(wěn)回升

房地產(chǎn)行業(yè)最壞的時期已經(jīng)過去，為何這么說呢？

智通財經(jīng)APP了解到，10月18日，統(tǒng)計局發(fā)布前三季度數(shù)據(jù)顯示，全國新建商品房銷售面積及銷售額分別為70284萬平方米及6.89萬億元，同比分別下降17.1%及22.7%。受政策及行業(yè)降價影響，9月份相比于前8個月銷售情況略微好轉(zhuǎn)，但并不樂觀，仍在雙位數(shù)的下滑通道。

今年可以說是房地產(chǎn)行業(yè)有史以來表現(xiàn)最糟糕的一年，全國銷售面積和銷售額按月基本維持雙位數(shù)的下滑趨勢，自2017年行業(yè)步入衰退以來刷新連續(xù)9個月下滑的記錄。否極泰來，10月政策組合拳頻出，市場需求尤其是一線城市明顯改善，預計下滑幅度放緩，Q4行業(yè)將進入低速下滑通道。

實際上，房地產(chǎn)需求受多重因素影響，包括結(jié)婚率下降導致剛需房大幅萎縮，宏觀經(jīng)濟悲觀降低就業(yè)及工資預期，以及降價引發(fā)惡性循環(huán)等。為了刺激需求回暖，促進房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，防止行業(yè)進一步惡化，政府于9月作出“維穩(wěn)”的堅決表態(tài)，并于10月后陸續(xù)出臺了一系列增量政策，包括四個取消、四個降低、兩個增加的政策“組合拳”。

“四個取消”在需求端提振，包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；“四個降低”則是在資金端提振，包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率及降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。另外“兩個增加”是針對房企，其中一個是將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元，滿足財務(wù)健康的房企在資金上的需求。

此外，政策通過地方專項債收購存量商品房用作保障性住房，保障中低收入群體剛需房需求及消化庫存，據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2024年8月底，約30城發(fā)布了征集商品房用作保障房的公告。這一政策確實可以有效消化存量，不過由于債務(wù)轉(zhuǎn)移，雖救活了房企，但拉高了地方債務(wù)水平。

政策效果逐步顯現(xiàn)，10月以來，多地房地產(chǎn)政策支持力度加碼，以北京及深圳為代表的一線城市樓市全線回暖，低線城市仍需要政策消化時間，整體向好良性發(fā)展。在保障房+商品房雙軌制下，一方面深化落實房主不吵的大方向，另一方面幫助了房企消化了庫存回籠資金，隨著多重政策加碼落地，房地產(chǎn)行業(yè)整體有望企穩(wěn)回升。

值得注意的是，過去幾年來，以恒大引發(fā)的爆雷效應(yīng)逐步出清及淘汰財務(wù)有問題的房企，銀行白名單的融資擴張也加速落后房企的淘汰進度。今年行業(yè)洗牌進入了最后階段，行業(yè)拐點及估值拐點均出現(xiàn)了明確的信號。

估值回歸具確定性，優(yōu)質(zhì)房企值博率高

低點之后，房地產(chǎn)行業(yè)在全面加速轉(zhuǎn)型，發(fā)展模式由“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)為“精耕細作”，拿地偏向于謹慎，以財務(wù)健康為主基調(diào)，堅持租售并舉的戰(zhàn)略舉措，發(fā)展綜合性地產(chǎn)集團。以萬科（02202）為例，其物業(yè)管理收入占比持續(xù)提升，2024年上半年為11.74%，同比提升了4.75個百分點。

不過參與者轉(zhuǎn)型及發(fā)展分化非常嚴重，優(yōu)質(zhì)房企在保持穩(wěn)健財務(wù)的同時，也實現(xiàn)了業(yè)績成長及盈利。比如華潤置地（01109），2024年上半年收入逆勢增長8.44%，實現(xiàn)凈利潤102.53億元，另外中國海外發(fā)展（00688）和龍湖集團（00960），期間也分別實現(xiàn)了103.14億元及58.66億元。

今年前9個月，銷售面積及銷售額排名靠前的包括萬科、中國海外發(fā)展、華潤、龍湖以及綠城中國，僅萬科一家虧損（上半年虧損額98.53億元），萬科虧損的根本原因是毛利率下滑太多，降價和品控均遇到了前所未有的難題，上半年毛利率僅為6.76%，而中國海外發(fā)展、華潤及龍湖三家毛利率均超過20%。不過萬科并非個例，排名靠后的中小型房企表現(xiàn)也參差不齊，大部分均處于虧損狀態(tài)。

行業(yè)拐點來臨之前最先考驗的便是房企資金實力，“白名單”具有助推作用，強者恒強，得到更多的融資資源和發(fā)展機遇。以中國海外發(fā)展、華潤及龍湖為代表的優(yōu)質(zhì)房企由于盈利，現(xiàn)金流充足，債務(wù)壓力尚可，而萬科就比較艱難，除了虧損外，還要面臨巨大的財務(wù)問題。

截止2024年6月，萬科的短期及長期有息債務(wù)合計為2674.68億元，相比于2023年末凈增261.31億元，基本為短期債，若虧損沒有扭轉(zhuǎn)，在沒有現(xiàn)金流補給下，可能進入以債易債的惡性循環(huán)。當然，除了萬科外，老牌房企融創(chuàng)也面臨同樣的困境，巨虧和巨債雙重壓身，融創(chuàng)顯得更加狼狽，賬上僅有53.89億元的現(xiàn)金，凈負債（有息銀行債-現(xiàn)金）達2720.4億元，比萬科足足多了945.58億元。

在強者恒強和行業(yè)洗牌雙重影響下，房地產(chǎn)板塊個股估值也表現(xiàn)分化。其實9月底以來受多重政策刺激，房地產(chǎn)板塊從暴漲到大幅回落，港股內(nèi)房板塊仍有50%的以上溢價，說明了市場的對房地產(chǎn)行業(yè)仍抱有信心，企穩(wěn)之后，市場逐步回歸理性，而板塊優(yōu)質(zhì)個股也受基本面拐點迎來漫長的估值回歸之路。

綜合看來，貨幣政策+財政政策雙驅(qū)動，一籃子增量政策還在路上，多部委齊齊上陣為行業(yè)維穩(wěn)站臺，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷有史以來規(guī)模及影響最大的救市活動，并和資本市場協(xié)同發(fā)力，打通房企在市場需求和融資需求的阻礙。10月份表現(xiàn)出政策效果后，市場對房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升預期升溫。

基于拐點預期，穩(wěn)健的投資者選擇華潤、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企博板塊回歸收益，而偏好風險投資者則選擇市值更低的融創(chuàng)及萬科風險標的，以博得超額收益率。不過以資產(chǎn)估值來看，華潤、中國海外發(fā)展及龍湖的PB值分別為0.6倍、0.4倍及0.4倍，而巨虧巨債的萬科和融創(chuàng)則分別為0.3倍和0.4倍，顯然優(yōu)質(zhì)房企值博率更高。