國(guó)泰君安：地產(chǎn)筑底開(kāi)始 關(guān)注價(jià)格信號(hào)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)泰君安發(fā)布研報(bào)稱，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局追溯調(diào)整后的同比數(shù)據(jù)，9月幾乎所有指標(biāo)降幅均繼續(xù)收窄，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定的改善。整體來(lái)看，地產(chǎn)投資下滑9.4%，降幅收窄0.8pct，銷售面積/金額分別下滑11%/16.3%，降幅收窄1.6pct/0.9pct，竣工面積下滑31.4%，降幅收窄5.2pct。而表現(xiàn)較弱的是新開(kāi)工面積，同比下滑19.9%，降幅走闊3.2pct，從分項(xiàng)表現(xiàn)看，住宅相對(duì)穩(wěn)定，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房降幅較大。堅(jiān)持兩端配置。一端，相比于年初以來(lái)強(qiáng)調(diào)低杠桿，當(dāng)前，可以將條件放寬至報(bào)表干凈即可，也即，即便有一定的不確定性，但只要風(fēng)險(xiǎn)能夠被識(shí)別，也能進(jìn)入到投資范圍內(nèi);另一端，仍然關(guān)注重組進(jìn)展。

國(guó)泰君安主要觀點(diǎn)如下：

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局追溯調(diào)整后的同比數(shù)據(jù)，9月幾乎所有指標(biāo)降幅均繼續(xù)收窄，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定的改善。

整體來(lái)看，地產(chǎn)投資下滑9.4%，降幅收窄0.8pct，銷售面積/金額分別下滑11%/16.3%，降幅收窄1.6pct/0.9pct，竣工面積下滑31.4%，降幅收窄5.2pct。而表現(xiàn)較弱的是新開(kāi)工面積，同比下滑19.9%，降幅走闊3.2pct，從分項(xiàng)表現(xiàn)看，住宅相對(duì)穩(wěn)定，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房降幅較大。

展望后續(xù)，有兩個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)，一是政策的效力期如何，二是房企投資拿地的表現(xiàn)如何。

1)就政策的效力而言，在對(duì)5月政策效力的追蹤中，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)在6月出現(xiàn)跳躍式改善后，7~8月改善速度明顯放緩，相較而言，本次9月下旬以來(lái)的一攬子政策，在力度上較5月更強(qiáng)，參考10月上半月的市場(chǎng)反饋，預(yù)期本次政策的有效性將更強(qiáng)，有待繼續(xù)追蹤。2)就房企投資拿地而言，不論是貨幣化安置、收儲(chǔ)房屋或土地，以及存量規(guī)劃調(diào)整，都是助力房企去庫(kù)存、去風(fēng)險(xiǎn)的手段，而后房企的行為更為關(guān)鍵，是否再拿地?cái)U(kuò)張將對(duì)信用和實(shí)物量均帶來(lái)影響，可從土地出讓金、新開(kāi)工等指標(biāo)上進(jìn)行追蹤。

另外，還應(yīng)正視量?jī)r(jià)關(guān)系的重構(gòu)，以價(jià)格的走勢(shì)為核心。

基于當(dāng)前的人口形勢(shì)、城鎮(zhèn)化率、人均居住面積等，結(jié)合保障房的供給增加，考慮當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房需求，理性而言，長(zhǎng)期看，銷量的中樞存在一定的下移。但是對(duì)于價(jià)格來(lái)說(shuō)，并非需要完全跟隨銷量，而是更多的取決于信用環(huán)境與經(jīng)濟(jì)情況。目前來(lái)看，價(jià)格還在調(diào)整中：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格同比下滑6.6%，跌幅走闊2.3pct，70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下滑9%，跌幅走闊0.4pct。進(jìn)一步，從價(jià)格調(diào)整的路徑上看，利率調(diào)整和通脹為兩大核心途徑，目前來(lái)看，利率下調(diào)為主要方式：繼9月24日央行提出引導(dǎo)利率下行，9月26日政治局會(huì)議明確實(shí)施有力度的降息后，10月18日央行行長(zhǎng)潘功勝指出“商業(yè)銀行已經(jīng)公布下調(diào)存款利率，預(yù)計(jì)21日公布的LPR也會(huì)下降0.2~0.25個(gè)百分點(diǎn)”，期待行業(yè)“止跌回穩(wěn)”逐步實(shí)現(xiàn)。

堅(jiān)持兩端配置。

一端，相比于年初以來(lái)強(qiáng)調(diào)低杠桿，當(dāng)前認(rèn)為，可以將條件放寬至報(bào)表干凈即可，也即，即便有一定的不確定性，但只要風(fēng)險(xiǎn)能夠被識(shí)別，也能進(jìn)入到投資范圍內(nèi);另一端，仍然關(guān)注重組進(jìn)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

市場(chǎng)需求加速下行。