克而瑞研究中心：上半年典型上市房企中有72%計提存貨跌價準備 共計提存貨跌價準備453億元

智通財經(jīng)APP獲悉，克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告顯示，2024上半年，典型上市房企中有72%計提了存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備453億元。從歷史來看，典型房企自2021年開始累積計提了共4242億，2021年至2023年每年計提大概在1300億左右。

2024年上半年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松基調(diào)，政策著力點更聚焦于去庫存。盡管政策寬松，但房地產(chǎn)市場整體依然維持底部震蕩。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1-6月，全國新建商品房銷售面積 4.79 億平方米，同比下降 19.0%，新建商品房銷售額 4.71 萬億元，下降 25.0%。市場仍然維持疲軟狀態(tài)，同時市場銷售價格持續(xù)下探，不少房企以價換量加快跑貨，利潤空間持續(xù)收窄。

 在此背景下，行業(yè)整體從2023年的增收不增利，變成了今年上半年的營收與利潤雙降。相比于營收下降13%，毛利潤下降的更快，降幅達到34%。凈利潤維持了2023年的虧損狀態(tài)，歸母凈利潤虧損進一步擴大。盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，尤其是存貨跌價準備的計提。目前來看，若未來市場持續(xù)疲軟，已有的存貨跌價準備計提或仍不充分，未來有進一步減值的風(fēng)險。 

當前，市場仍在筑底盤整、負面出清的過程，短期內(nèi)企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。隨著行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營邏輯也要加快轉(zhuǎn)變。優(yōu)選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰(zhàn)略精簡、降本增效，提升經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤、穿越周期的關(guān)鍵。

營收與利潤規(guī)模均下滑 行業(yè)盈利不容樂觀

1、營業(yè)收入下降13%至14572億，毛利潤下降34%

2024上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松基調(diào)，政策著力點更聚焦于去庫存。盡管政策寬松，但市場信心和預(yù)期尚未根本恢復(fù)，房地產(chǎn)市場仍在深度調(diào)整，上半年全國新建商品房銷售額同比下降 25%，據(jù)克而瑞公布的百強房企操盤銷售額同比下降39.5%。在此背景下，企業(yè)整體結(jié)算規(guī)模相應(yīng)受到影響，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤空間仍在收窄。

 從截至8月底已披露中期業(yè)績的企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2024年上半年行業(yè)典型上市房企1整體實現(xiàn)營業(yè)收入14572億元，同比下降13%；營業(yè)成本12792億元，同比下降9%。營業(yè)收入增速自2022年就迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長3%，但2024年上半年再次出現(xiàn)下滑態(tài)勢。

從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年上半年典型上市房企實現(xiàn)毛利潤1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

從凈利潤及歸母凈利潤來看，由于資產(chǎn)減值、營收規(guī)模下滑等諸多因素，自2021年起，行業(yè)典型上市房企的凈利潤大幅收窄，2021年凈利潤下滑52%，2022年凈利潤同比下滑擴大至98%，2023年及2024年上半年連續(xù)維持虧損狀態(tài)，而歸母凈利潤更是從2022年開始就維持虧損，整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不容樂觀。2024上半年，整體凈利潤為虧損373億元，歸母凈利潤虧損加大至479億元。

2、毛利率下降至11%，房企利潤虧損持續(xù)擴大

從企業(yè)各項利潤率指標來看，2024年上半年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為11.1%，同比下降3.5個百分點，較2023年下降約1.2個百分點；凈利率為-2.6%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-3.3%。典型上市房企以TOP100房企為主，整體經(jīng)營狀況在行業(yè)中相對較好，如果從整個行業(yè)來看，房企的利潤率可能下滑更多。

自2021年開始，行業(yè)的盈利水平驟然下跌，2023年凈利潤出現(xiàn)虧損，2024年上半年虧損仍在加大。一方面，歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)。其次，近年來企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。此外，行業(yè)下行背景下，存貨跌價及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結(jié)合市場風(fēng)險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值損失等，也對當期的利潤表現(xiàn)有較大的負面影響。

3、商業(yè)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，整體投資物業(yè)收入增長9%（部分略）

受經(jīng)濟增速放緩、供給增加、預(yù)期較弱、需求不足等因素影響，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園的租金及出租率雙雙承壓；公寓業(yè)務(wù)則受房地產(chǎn)疲軟及保租房入市沖擊，競爭加劇；在擴內(nèi)需促消費政策帶動下，消費意愿增強促進客流增長，商業(yè)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，商業(yè)租金整體實現(xiàn)微漲。

2024年上半年，典型上市房企整體投資物業(yè)收入613億元，同比增長9%。從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，實現(xiàn)同比增長的企業(yè)占比近6成，華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國海外、招商蛇口等增幅都表現(xiàn)可觀。

從綜合盈利能力來看，2024上半年規(guī)模房企ROE水平繼續(xù)下降，下降的企業(yè)數(shù)量占比近六成。房企ROE水平持續(xù)降低、下行壓力加劇的主要原因在于：市場下行調(diào)整持續(xù)，項目去化周期緩慢、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降，企業(yè)周轉(zhuǎn)率降速。此外，目前市房地產(chǎn)市場仍然疲軟，行業(yè)利潤空間進一步收窄。

整體來看，行業(yè)整體從2023年的增收不增利，演變成2024年上半年的營收與利潤雙降，盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，房企轉(zhuǎn)型刻不容緩。在此背景下，不少房企堅定將戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)向經(jīng)營性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造持續(xù)增長的第二增長曲線。