智通財(cái)經(jīng)APP獲悉,國泰君安證券發(fā)布研究報(bào)告稱,無論是對(duì)預(yù)售制度的改革、還是針對(duì)融資模式的進(jìn)一步創(chuàng)新,房企發(fā)展的核心競爭力從信用向?qū)嵨镛D(zhuǎn)移的方向已經(jīng)確立。相比于信用的填補(bǔ),實(shí)物量的填補(bǔ)更加關(guān)鍵,預(yù)計(jì)房屋養(yǎng)老金的探索速度并不慢。維持板塊的兩端配置建議,一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè),另一方面關(guān)注重組進(jìn)展。
房屋養(yǎng)老金,是基于維修基金的新提法,包含了更多內(nèi)容,整體來看,接近于城市更新。對(duì)于房屋來說,個(gè)人賬戶中已繳納維修基金對(duì)應(yīng)款項(xiàng),是在新房購置后就已繳納的部分,且一般情況下,需要在繳納后才有房產(chǎn)證等證照辦理。對(duì)于維修基金的用途,大多也都是用于小區(qū)的大修翻新,日常維護(hù)并不會(huì)動(dòng)用維修基金。目前,一二城市已經(jīng)積累了較多的老舊小區(qū),盡管過去通過城市更新的方式有所推進(jìn),但市場(chǎng)化的手段并不充裕,行政色彩較重。
需要把房屋養(yǎng)老金放在地產(chǎn)新模式的高度去理解,且其和房產(chǎn)稅并不一致。盡管市場(chǎng)更多的在討論是否類似于房產(chǎn)稅做了重復(fù)繳納等,但其還是有較大差異。參考海外經(jīng)驗(yàn),房產(chǎn)稅不僅僅是地方稅種,甚至在部分地區(qū),更像是“街道稅種”,以一個(gè)片區(qū)的支出來反推需要繳納的房產(chǎn)稅,再分?jǐn)傊练课萆?。房屋養(yǎng)老金,在形式上有一定類似,但更加聚焦,這是針對(duì)房屋本身的修繕,因此,其最終的目的是改善城市面貌,并在一定程度上提高城市的集約化程度,對(duì)城市發(fā)展有利。
按照新聞發(fā)布會(huì),住建部表態(tài)公共賬戶是未來的重點(diǎn),能提高居民參與舊改的積極性,預(yù)計(jì)將帶來實(shí)物工作量的增長。國泰君安證券在2024年5月發(fā)布的《產(chǎn)能出清,轉(zhuǎn)機(jī)在即》報(bào)告中已經(jīng)提到了城市半徑擴(kuò)大的進(jìn)程將放緩,這是城市化進(jìn)程到一定程度之后的結(jié)果,城市更新會(huì)成為未來城市發(fā)展的主旋律。從居民自發(fā)的選擇提取維修基金并用于小區(qū)更新來看,其積極性并不高,甚至部分居民對(duì)此并沒有明確的意識(shí)。于是,通過政府公共賬戶介入的方式,能夠提高居民的參與度,改善周邊環(huán)境,并帶動(dòng)實(shí)物量的增長。
房企改變?nèi)谫Y模式已經(jīng)是未來趨勢(shì),從信用轉(zhuǎn)移至實(shí)物的過程將持續(xù)推進(jìn),填補(bǔ)實(shí)物量比填補(bǔ)信用更為重要。無論是對(duì)預(yù)售制度的改革、還是針對(duì)融資模式的進(jìn)一步創(chuàng)新,房企發(fā)展的核心競爭力從信用向?qū)嵨镛D(zhuǎn)移的方向已經(jīng)確立。相比于信用的填補(bǔ),國泰君安證券認(rèn)為,實(shí)物量的填補(bǔ)更加關(guān)鍵,預(yù)計(jì)房屋養(yǎng)老金的探索速度并不慢。維持板塊的兩端配置建議,一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè),另一方面關(guān)注重組進(jìn)展。