國泰君安：房屋養(yǎng)老金開啟地產(chǎn)新模式 關(guān)注低杠桿的龍頭企業(yè)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國泰君安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，無論是對(duì)預(yù)售制度的改革、還是針對(duì)融資模式的進(jìn)一步創(chuàng)新，房企發(fā)展的核心競爭力從信用向?qū)嵨镛D(zhuǎn)移的方向已經(jīng)確立。相比于信用的填補(bǔ)，實(shí)物量的填補(bǔ)更加關(guān)鍵，預(yù)計(jì)房屋養(yǎng)老金的探索速度并不慢。維持板塊的兩端配置建議，一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關(guān)注重組進(jìn)展。

房屋養(yǎng)老金，是基于維修基金的新提法，包含了更多內(nèi)容，整體來看，接近于城市更新。對(duì)于房屋來說，個(gè)人賬戶中已繳納維修基金對(duì)應(yīng)款項(xiàng)，是在新房購置后就已繳納的部分，且一般情況下，需要在繳納后才有房產(chǎn)證等證照辦理。對(duì)于維修基金的用途，大多也都是用于小區(qū)的大修翻新，日常維護(hù)并不會(huì)動(dòng)用維修基金。目前，一二城市已經(jīng)積累了較多的老舊小區(qū)，盡管過去通過城市更新的方式有所推進(jìn)，但市場(chǎng)化的手段并不充裕，行政色彩較重。

需要把房屋養(yǎng)老金放在地產(chǎn)新模式的高度去理解，且其和房產(chǎn)稅并不一致。盡管市場(chǎng)更多的在討論是否類似于房產(chǎn)稅做了重復(fù)繳納等，但其還是有較大差異。參考海外經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅不僅僅是地方稅種，甚至在部分地區(qū)，更像是“街道稅種”，以一個(gè)片區(qū)的支出來反推需要繳納的房產(chǎn)稅，再分?jǐn)傊练课萆?。房屋養(yǎng)老金，在形式上有一定類似，但更加聚焦，這是針對(duì)房屋本身的修繕，因此，其最終的目的是改善城市面貌，并在一定程度上提高城市的集約化程度，對(duì)城市發(fā)展有利。

按照新聞發(fā)布會(huì)，住建部表態(tài)公共賬戶是未來的重點(diǎn)，能提高居民參與舊改的積極性，預(yù)計(jì)將帶來實(shí)物工作量的增長。國泰君安證券在2024年5月發(fā)布的《產(chǎn)能出清，轉(zhuǎn)機(jī)在即》報(bào)告中已經(jīng)提到了城市半徑擴(kuò)大的進(jìn)程將放緩，這是城市化進(jìn)程到一定程度之后的結(jié)果，城市更新會(huì)成為未來城市發(fā)展的主旋律。從居民自發(fā)的選擇提取維修基金并用于小區(qū)更新來看，其積極性并不高，甚至部分居民對(duì)此并沒有明確的意識(shí)。于是，通過政府公共賬戶介入的方式，能夠提高居民的參與度，改善周邊環(huán)境，并帶動(dòng)實(shí)物量的增長。

房企改變?nèi)谫Y模式已經(jīng)是未來趨勢(shì)，從信用轉(zhuǎn)移至實(shí)物的過程將持續(xù)推進(jìn)，填補(bǔ)實(shí)物量比填補(bǔ)信用更為重要。無論是對(duì)預(yù)售制度的改革、還是針對(duì)融資模式的進(jìn)一步創(chuàng)新，房企發(fā)展的核心競爭力從信用向?qū)嵨镛D(zhuǎn)移的方向已經(jīng)確立。相比于信用的填補(bǔ)，國泰君安證券認(rèn)為，實(shí)物量的填補(bǔ)更加關(guān)鍵，預(yù)計(jì)房屋養(yǎng)老金的探索速度并不慢。維持板塊的兩端配置建議，一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關(guān)注重組進(jìn)展。